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          羅田縣生態家園·綠色新城建設項目房屋征收補償與安置方案

          2023年06月22日 12:03     小編:房哥          點擊:4465

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          羅田縣生態家園·綠色新城建設項目房屋征收補償與安置方案

          為推進城市公共事業發展,完善城市功能,優化人居環境,有序開展國土空間整治工作,進一步加快生態家園·綠色新城項目建設進度,保障被征收房屋所有權人的合法權益,本著依法、公平的原則,依據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等法律法規的規定,結合實際,制定如下方案。

          一、征收范圍及對象

          征收范圍:本次實施羅田縣生態家園·綠色新城建設范圍內房屋征收和補償的房屋共1721戶,其中公產房和企事業單位20家,私產房1701戶。

          (一)公產房和企事業單位(20家):縣司法局、鳳山鎮土門坳村群眾服務中心、湖北羅田農村商業銀行、中國人壽保險股份有限公司羅田支公司、縣特殊教育學校、中國工商銀行羅田支行、中國電信股份有限公司羅田分公司、縣皮膚病醫院、國網羅田縣供電公司、橋南村金馬大道綜合樓、農經大樓綜合樓、中國郵政集團有限公司羅田郵政分公司、鳳山鎮合家畈村群眾服務中心、鳳山鎮鳥雀林村群眾服務中心、鳥雀林小學、宏新建材鳥雀林磚廠、羅田縣泰發貿易有限公司、羅田縣百家新制衣有限公司、湖北紅綠藍紡織有限公司(原鄂東絲織廠)、羅田縣路通機械有限公司。

          (二)私產房(1701戶):(1)綠色新城城西片區1445戶;(2)撥云尖隧道兩端及周圍片區93戶;(3)金馬大道北側臨河片區163戶。

          具體范圍以縣資規部門界定的征收范圍圖(詳見附圖)為準,具體面積以實測核定的面積為準。

          征收對象:征收范圍內被征收人所有的建筑物、構筑物(含附屬土地、附屬物等)。

          二、征收補償的簽約、搬遷期限

          協議簽約期限:自房屋征收工作啟動之日起30日內,也可根據實際情況確定具體簽約期限。

          搬遷騰空房屋期限:自征收補償協議簽訂之日起15日內。

          三、征收主體、征收部門和實施單位

          征收主體為羅田縣人民政府;征收部門為羅田縣房屋征收管理辦公室;實施單位為鳳山鎮人民政府(牽頭負責)和各責任單位。

          四、征收補償方式

          實行貨幣補償和房屋產權調換兩種補償方式,由被征收人自愿選擇其中一種,補償方式一經選定不得變更。

          五、被征收房屋面積、用途的認定及處理

          (一)已登記房屋認定

          被征收房屋的建筑面積和房屋用途,以不動產登記機構頒發的《房屋所有權證》(以下簡稱《房產證》)或《不動產權證書》上記載為準?!斗慨a證》或《不動產權證書》未記載,或記載與登記簿不一致的,除有證據證明登記簿確有錯誤外,以登記簿記載的面積和用途為準。對證載面積有異議的,以有資質的測繪機構實際測量為準,公攤面積及陽臺面積的測量按現行國家測量規范執行。

          (二)未登記房屋認定及處理

          除被相關職能部門認定為違法建(構)筑物以外,依據房屋征收確定的范圍,在入戶測繪和影像資料鎖定前就已存在的,認定為歷史存量的建筑物、構筑物、附屬物等,按征收補償政策予以評估補償;在入戶測繪和影像資料鎖定后新建、改建、擴建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為,一律不予補償,由被征收人自行拆除,拒不拆除的,可依法組織強制拆除。

          六、征收補償標準和具體辦法

          (一)住宅類房屋補償

          1.自建房屋補償

          (1)選擇貨幣補償方式的,房地產價格評估機構按市場比較法進行評估確定住宅基準價,并依確定的評估價格給予貨幣補償。經綜合評定,以劃撥土地性質為基準,金馬大道北側臨河片區住宅基準價確定為3317元/㎡;撥云尖隧道兩端及橋南村女兒灣片區、綠色新城土門坳片區、石源河以東合家畈及中石源河片區住宅基準價確定為3032元/㎡;綠色新城石源河以西合家畈及中石源河片區、栗子坳村界河大橋以北片區及鳥雀林片區住宅基準價確定為2955元/㎡。具體房屋價值評估,由房地產價格評估機構結合該項目《房屋征收評估修正指引》(詳見附件1)予以評估修正。

          選擇貨幣補償方式的被征收人可以享受優惠價購房。每戶可在廣源山水城或規定的安置小區中選擇一套不超過150㎡(含150㎡)的房屋,按原房屋所在片區相對應的住宅基準價據實結算;若被征收人選擇超過150㎡的房屋,超出部分統一按4500元/㎡計價。若被征收人選擇自愿放棄優惠價購房條件的,依據被征收房屋主體建筑面積(計算相應比例后的面積)給予被征收人500元/㎡的購房補助,但補助總額不超過15萬元/戶。

          (2)選擇產權調換補償方式的,按房屋主體建筑面積(若有非住宅類房屋的,非住宅房屋部分應在原房屋總建筑面積中予以扣減,再分別計算)相應調換比例在廣源山水城或規定的安置小區中予以產權調換。

          ①產權調換比例及安置房源:房屋總層數為一層的產權調換比例為1:1.3,總層數為二層的產權調換比例為1:1.2,總層數為三層的產權調換比例為1:1.1,超過三層以上的房屋產權調換比例為1:1。

          綠色新城城西片區、撥云尖隧道西端安置房源原則上在廣源山水城安置小區中選擇;撥云尖隧道東端安置房源原則上在體育中心片區安置小區中選擇;金馬大道北側臨河片區安置房源原則上在城南新區廣源錦苑安置小區中選擇。

          ②被征收人在廣源山水城或規定的安置小區中自愿選擇產權調換房屋戶型、樓層、套數及房屋建筑面積,產權調換后的房屋建筑面積小于被征收房屋按比例應調換的建筑面積,差額建筑面積按原房屋所在片區相對應的住宅基準價(修正系數據實計算)與被征收人結算;產權調換的房屋建筑面積大于被征收房屋按比例應調換的建筑面積,差額建筑面積在20㎡(含20㎡)以內的按原房屋所在片區相對應的住宅基準價(修正系數據實計算)與被征收人結算,差額面積大于20㎡的,統一按4500元/㎡與被征收人結算。

          ③證件補助。對被征收房屋(產權屬機關、企事業單位、鄉鎮或村集體用房除外)已具有《土地證》(《集體土地建設用地使用證》或《國有土地使用權證》的簡稱)或《房產證》等房屋證件的,每證給予2500元補助,“兩證”(即《土地證》和《房產證》)齊全或具有《不動產權證書》的給予5000元補助,最高不超過5000元/戶、棟。

          ④按“先簽、先搬、先選”的原則選擇調換房屋,簽訂協議時一并確定調換房屋面積,并將調換房屋面積的相應補償款轉作為調換房購房款,待交房時合并結算,具體選房和結算辦法由安置小區(廣源山水城、體育中心片區、廣源錦苑)建設單位縣廣源集團另行制定。

          2.商品房(單元樓)補償

          (1)選擇貨幣補償方式的,按該片區住宅基準價3317元/㎡(金馬大道北側臨河片區)或3032元/㎡(綠色新城土門坳片區)(修正系數據實計算)予以補償,貨幣補償面積計算基數按照房屋面積比例為1:1.1進行計算,并依據被征收房屋建筑面積(計算相應比例后的面積)給予被征收人500元/㎡的購房補助,但補助總額不超過15萬元/戶。

          (2)選擇產權調換補償方式的,根據商品房(單元樓)建筑面積按1:1.1比例在相對應的安置小區中進行產權調換。

          綠色新城城西片區、撥云尖隧道西端安置房源原則上在廣源山水城安置小區中選擇;撥云尖隧道東端安置房源原則上在體育中心片區安置小區中選擇;金馬大道北側臨河片區安置房源原則上在城南新區廣源錦苑安置小區中選擇。

          按“先簽、先搬、先選”的原則選擇調換房屋,簽訂協議時一并確定調換房屋面積,并將調換房屋面積的相應補償款轉作為調換房購房款,待交房時合并結算,具體選房和結算辦法由由安置小區(廣源山水城、體育中心片區、廣源錦苑)建設單位縣廣源集團另行制定。

          (二)非住宅類房屋補償

          1.非住宅商業房屋。本次征收范圍內的非住宅商業房屋采用產權調換方式。

          (1)《房產證》或《不動產權證書》上證載明確為商業用途,有合法營業執照上載明的住所(經營場所)為被征收房屋,且已辦理稅務登記,有納稅憑證的,按“先簽、先搬、先選”的原則,根據核定的被征收商業房屋建筑面積與產權調換后的商業建筑面積1:1.1(金馬大道北側臨河片區按1:1.15)進行調換,原商業用房在一樓的對應在規定的安置小區中一樓進行商業房屋產權調換,原商業房屋在二樓及以上的對應在規定的安置小區中二樓商業房屋進行產權調換。原則上以面積相近、地段相近或商業基準價相當的位置選擇調換房屋。

          綠色新城城西片區、撥云尖隧道西端商業房源原則上在土門坳片區規劃商業集中區(含月亮湖半島、廣源山水城)、合家畈片區規劃商業集中區、鳥雀林片區規劃商業集中區(另詳規劃圖)中選擇;撥云尖隧道東端商業房源原則上在體育中心片區安置小區中選擇;金馬大道北側臨河片區商業房源原則上在土門坳片區規劃商業集中區(含月亮湖半島)、城南新區廣源錦苑安置小區中選擇。

          (2)被征收商業房屋建筑面積與調換后的商業房屋建筑面積有差額的,差額部分按所在片區商業基準價進行結算,具體如下:

          ①金馬大道北側臨河片區一樓商業房屋單價13000元/㎡,二樓商業房屋單價7800元/㎡。

          ②撥云尖隧道兩端及橋南村女兒灣片區、綠色新城土門坳片區、石源河以東合家畈及中石源河片區一樓商業房屋單價9000元/㎡,二樓商業房屋單價5500元/㎡。

          ③綠色新城石源河以西合家畈及中石源河片區、栗子坳村界河大橋以北片區及鳥雀林片區一樓商業房屋單價6500元/㎡,二樓商業房屋單價3900元/㎡。

          被征收人二樓及以上商業房屋可以選擇相應地段按建筑面積1:1.1的比例調換二樓商業房屋或住宅房屋。若選擇住宅房屋調換,按所在片區二樓商業房屋與住宅房屋的價差總額給予被征收人補償。

          (4)被征收房屋主體建筑僅為一層商業房屋的被征收人,按1:1.3的比例在規定相應的商業房源調換區域中一樓實行商業房屋調換。

          (5)簽訂協議時一并確定調換商業房屋面積,并將相應補償款轉作為商業房屋購房款,待交房時合并結算,調換后安置房源另詳規劃圖,具體商業房屋選房辦法和結算辦法由安置小區或規劃商業集中區建設單位縣廣源集團另行制定。

          2.住宅改為非住宅房屋。根據相關部門共同認定的意見,對其實際用于經營部分的面積,可以根據經營狀況、經營年限及納稅等實際情況,按照其實際商業房屋建筑面積1:1進行同樓層(原商業房屋在二樓及以上的對應在規定的安置小區中二樓實行產權調換)商業房屋產權調換,調換房源與非住宅商業房屋安置房源一致。

          3.公產房。被征收房屋產權屬機關、企事業單位、鄉鎮或村集體等公產房的,結合具體情況,征收補償方案報縣人民政府確定,另行簽訂征收補償協議。

          (三)裝飾裝修及構筑物、附屬物等補償

          1.室內裝飾裝修由房地產價格評估機構按房屋重置價的評估方法評估確定。

          2.被征收房屋主體建筑之外的附屬廚房、臥室、車庫、雜物間、豬舍、牛欄、羊圈、畜禽棚舍等生產用房和室外廁所、倉儲、柴火房、祠牌樓、鋼構房、活動板房等附屬用房按重置價計算貨幣補償價值,不實行產權調換,不計入補助獎勵。

          3.水井、圍墻、化糞池、房前屋后水泥路面和果樹苗木等按相關標準給予貨幣補償,可移動的盆景、花木不予補償。

          (四)國有土地余基補償(單門獨院自建房)

          1.被征收人土地使用權為國有出讓土地,《房產證》或《不動產權證書》上載明為商業或商住用途的,規定如下:

          (1)金馬大道北側臨河片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按3800元/㎡給予土地余基補償。

          (2)撥云尖隧道兩端及橋南村女兒灣片區、綠色新城土門坳片區、石源河以東合家畈及中石源河片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按3300元/㎡給予土地余基補償;臨城市主干道以外的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按3100元/㎡給予土地余基補償。

          (3)綠色新城石源河以西合家畈及中石源河片區、栗子坳村界河大橋以北片區及鳥雀林片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按3000元/㎡給予土地余基補償;臨城市主干道以外的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按2800元/㎡給予土地余基補償。

          2.被征收人土地使用權為國有出讓土地,《房產證》或《不動產權證書》上載明確為住宅用途的,規定如下:

          (1)金馬大道北側臨河片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按3500元/㎡給予土地余基補償。

          (2)撥云尖隧道兩端及橋南村女兒灣片區、綠色新城土門坳片區、石源河以東合家畈及中石源河片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按3100元/㎡給予土地余基補償;臨城市主干道以外的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按2900元/㎡給予土地余基補償。

          (3)綠色新城石源河以西合家畈片區及中石源河片區、栗子坳村界河大橋以北片區及鳥雀林片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按2800元/㎡給予土地余基補償;臨城市主干道以外的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按2600元/㎡給予土地余基補償。

          3.被征收人土地使用權為國有劃撥土地,《房產證》或《不動產權證書》上載明為住宅或商住用途的,規定如下:

          (1)金馬大道北側臨河片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按2300元/㎡給予土地余基補償。

          (2)撥云尖隧道兩端及橋南村女兒灣片區、綠色新城土門坳片區、石源河以東合家畈及中石源河片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按2000元/㎡給予土地余基補償;臨城市主干道以外的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按1800元/㎡給予土地余基補償。

          (3)綠色新城石源河以西合家畈及中石源河片區、栗子坳村界河大橋以北片區及鳥雀林片區:臨城市主干道的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按1800元/㎡給予土地余基補償;臨城市主干道以外的房屋以證載土地面積減去房屋主體建筑基底面積的差額為基數,按1600元/㎡給予土地余基補償。

          (五)農民自建房宅基地有償退出補助

          由于被征收房屋位于城市規劃區范圍內,被征收人無法繼續享受農村村民“一戶一宅”(一戶多宅的僅按一戶考慮)的政策,每戶補償10萬元給予宅基地有償退出補助。

          (六)商業面積補償(不臨街單門獨院自建房)?

          被征收人的房屋為單門獨院自建房,不臨城市主干道且沒有商業房屋的,給予每戶建筑面積30平方米的門店補償,門店位置確定為廣源山水城或規定的安置小區(含體育中心片區、土門坳片區規劃商業集中區、合家畈片區規劃商業集中區、鳥雀林片區規劃商業集中區)中二層商業房屋,并按“先簽、先搬、先選”的原則進行選擇,補償的商業房屋面積30㎡/戶必須在產權調換住宅總建筑面積中予以扣減(被征收房屋主體建筑為一層的不扣減)。被征收人也可以在廣源山水城或規定的安置小區(體育中心片區)中選擇40平方米的住宅面積或選擇16.5萬元一次性貨幣補償方式抵扣30平方米的門店價值,因建筑分檔原因導致的商業面積誤差,按5500元/㎡與被征收人結算。

          (七)產權調換房期限及方式

          產權調換房屋期限:30個月(其中房屋建設期限24個月,被征收人實施裝飾裝修及回遷期限6個月。因安置小區建設原因未如期交房的,按實際交房期限補償被征收人的過渡期安置費;因被征收人回遷不及時或自身原因造成延期的由被征收人自行負責)。

          按征收補償協議簽訂及被征收人搬遷騰空交付房屋時間的先后順序選房。

          (八)歷史遺留問題的處理

          有關歷史遺留問題由縣資規、縣城管執法、縣住建(房管)等部門共同認定。

          對已辦理建房手續的,嚴格依照相關證件上規定的內容進行認定,對無證或未按照證件上規定的內容建設的房屋,按如下規定處理:

          1.權屬為集體土地性質的,依據“一戶一宅”的原則,按照單層建筑面積應不超過140㎡、總層數不超過三層認定,對現狀主體建筑面積超出部分按貨幣補償價格或者產權調換面積的80%進行補償,其超出部分不享受騰房獎、過渡期間臨時安置補償費。

          2.權屬為國有土地性質的,對超規劃批準的房屋面積及層數的部分按照尊重歷史的原則,對現狀主體建筑面積中認定超出的部分按貨幣補償價格或者產權調換面積的80%進行補償,其超出部分不享受騰房獎、過渡期間臨時安置補償費。

          房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的,不予補償。

          (九)補助與獎勵

          1.騰房獎

          自房屋征收決定公布之日起20天(含20天)內,被征收人與實施單位簽訂房屋征收補償與安置協議并在規定時間內搬遷騰空交付房屋的,依據被征收房屋主體建筑面積給予100元/㎡的提前騰房獎;在20~30天(含30天)內,被征收人與實施單位簽訂房屋征收補償與安置協議并在規定時間內搬遷騰空交付房屋的,依據被征收房屋主體建筑面積給予50元/㎡的提前騰房獎;超過30天簽訂房屋征收補償與安置協議的,不予獎勵。

          2.過渡期間臨時安置補償費?

          被征收人自行解決過渡期用房,實施單位按被征收房屋主體建筑面積每月6元/㎡的標準,支付過渡期間安置補償費。

          (1)選擇房屋產權調換的過渡期,自被征收人交付被征收房屋之日起至取得調換后房屋之日起再順延6個月止【例如:100㎡的房屋被征收至取得調換后房屋間隔24個月,則過渡期間安置補償費計算為100×6×(24+6)=18000】;選擇部分產權調換加貨幣補償方式的過渡期安置補償費按實際產權調換面積計算。

          (2)選擇貨幣補償的,按每戶5000元的標準,一次性支付過渡期間臨時安置補償費。

          3.搬遷補償費

          實施單位按被征收房屋主體建筑面積10元/㎡的標準,選擇房屋產權調換的,給予兩次搬遷補償費;選擇貨幣補償的,給予一次搬遷補償費,不足100㎡的按100㎡計算;選擇部分產權調換加貨幣補償方式的搬遷補償費按實際產權調換面積計算。

          4.附屬設施拆除補償費

          標準如下:空調350元/臺;電熱水器300元/臺; 太陽能熱水器500元/臺;有線電視200元/戶;電話200元/戶;寬帶網線200元/戶;水箱120元/個;淋浴房350元/個;抽油煙機350元/個;吊扇80元/個;換氣扇80元/個;天然氣初裝費3250元/戶(含天然氣熱水器安裝),天然氣移裝費600元/戶。

          5.停產停業補償費

          征收經營性、生產性房屋的停產停業補償,按被征收商業用房評估價值的5%給予一次性補償,其相應部分房屋不另行享受過渡期間臨時安置補償費。停業損失只補償給被征收人。被征收房屋存在租賃關系,經營使用者不是被征收人的,按照其與被征收人的約定,雙方自行協商分配停產停業補償費。

          6.“六通”設施補償費

          選擇產權調換方式的,被征收房屋原已安裝的水、電、氣、有線電視、電話、寬帶等設施按“拆一還一”的方式補償;選擇貨幣補償方式的,按現行安裝費收費標準一次性給予貨幣補償。

          7.證件辦理

          被征收人選擇貨幣補償方式且享受優惠價購買的房屋,由縣廣源集團統一為被征收人或其指定的直系親屬辦理《不動產權證書》;被征收人選擇產權調換方式的,由縣廣源集團統一為被征收人調換的商業及住宅用房辦理《不動產權證書》,被登記人由被征收人按規定提前提供。相關手續辦理過程中,被征收人不承擔費用。相關登記手續或《不動產權證書》首次辦結后,若被征收人(被登記人)再將商業及住宅用房入市轉讓、出售等產生的稅費,由被征收人依規承擔。

          七、征收評估

          (一)被征收人協商選定房地產價格評估機構;協商不成的,由征收部門組織被征收人按少數服從多數的原則投票決定,或采取抽簽等方式確定。

          (二)被征收人有義務向房地產價格評估機構如實提供估價所必需的資料,協助進行實地查勘,若被征收人拒絕實地查勘,可由房地產價格評估機構參照同類房屋進行評估。

          (三)被征收人、實施單位或征收部門對評估結論有異議的,應當自收到評估報告之日起10個工作日內,向原房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10個工作日內,向黃岡市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

          八、征收補償與安置協議的簽訂?

          (一)被征收人與實施單位應在評估結束后,自房屋征收決定公布之日起30日內簽訂《房屋征收補償與安置協議書》。

          (二)被征收房屋如被租賃,被征收人應主動與承租人協商并友好解決。如因解除租賃關系導致承租人合法權益受到損害并由此造成的相關損失由被征收人承擔。

          (三)被征收房屋如被抵押,被征收人應主動與抵押權人協商并友好解決。如因解除抵押關系導致抵押權人合法權益受到損害并由此造成的相關損失由被征收人承擔。

          (四)被征收人在簽訂《房屋征收補償與安置協議書》時,應一并將被征收房屋《土地證》、《房產證》、《不動產權證書》和規劃許可相關證件原件交給實施單位,并協助辦理注銷手續,縣自然資源和規劃局依照法定程序同時收回被征收房屋占用范圍內的土地使用權。

          (五)被征收人不得隨意拆卸、搬離已經作價補償的建(構)筑物及其地面附著物。被征收人的房屋由實施單位依照有關規定產生的具有相應資質的施工單位統一拆除并清場,經驗收符合要求后進行結算。

          九、補償決定及強制征收

          (一)被征收人與實施單位在簽訂《房屋征收補償與安置協議書》后,一方不履行協議書中約定的義務,另一方可依法向人民法院提起訴訟。

          (二)被征收人與實施單位在規定簽約時限內達不成協議或被征收房屋所有權不明確的,由征收部門報請縣人民政府再作出房屋征收補償決定,并在房屋征收范圍內公告。

          (三)被征收人對房屋征收補償決定不服的,可依法向黃岡市人民政府申請行政復議,也可以依法向黃岡市中級人民法院提起行政訴訟。若被征收人在法定期限內既不申請行政復議也不提起行政訴訟,在房屋征收補償決定的期限內又不搬遷的,縣人民政府依法申請人民法院強制執行。

          十、其他

          本方案適用于羅田縣生態家園·綠色新城建設項目范圍內房屋征收,由羅田縣房屋征收管理辦公室負責解釋。

          ———— / END / ————

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